상가 임대 보험 상식

상가 건물이나 제3자에게의 임대를 목적으로한 건물을 소유한 경우에는 일반 사업을 운영하는 때와는 조금 다른 목적으로 보험을 가입하게 된다. 임대용 건물 등에 대하여 가입하는 보험에 더하여 임차인의 보험에까지 주의를 기울여야하며, 특히 임차인이 다수인 경우에는 보다 체계적인 관리가 필요하다.

건물 소유주가 가입하여야 하는 보험으로는 재물보험, 기계적인 사고보험, 기업 휴지보험, 유리와 외부 싸인판 담보 여부, 일반배상 책임보험 그리고 초과 배상보험 등이 있으며, 임차인의 사업 종류에 따라 식당 등 주류를 다루는 업종의 경우 주류 배상 책임보험 (liquor liability), 세탁소나 챠량 정비, 기타 유류를 다루는 업체의 경우에는 공해 배상 책임보험 (pollution liability) 도 고려하여야 하며, 임차인의 종업원 상해보험이나 자동차보험의 가입 여부도 검토되어야 한다.

우선 재물보험은 건물 자체에 대한 보험으로서 재조달가액으로 가입하는 것이 일반적이다. 이는 건축 년도와 상관없이 손상된 건물을 사고 이전의 상태와 똑 같이 재건축하는 데 소요되는 비용을 보상받게되는 조건이며, 가입하는 금액은 사고가 발생할 경우, 즉 보험기간 중의 어느 시점과 장소에 적용될 재건축비용이나 동산 등의 재구입시 발생할 비용을 감가상각하지 않은 금액으로 책정한다. 옥외간판이나 담장 등 건물에 부속하는 재물은 간혹 증권에 명기하지 않는 한 보상이 되지 않는 경우도 있으므로 확인이 필요하다.

기계적인 사고보험은 화재의 발생없이 기계적 혹은 전기적인 원인에 의해 발생한 사고에 대한 보험으로서, 이 위험은 기본 재물보험에 보상하지 않는 사고로 되어 있어 가입시 확인이 필요하다. 간혹 불필요한 보험으로 여겨지는 하지만 사고가 발생하면 이로 인한 기업 휴지 손해까지도 보상받을 수 있는 조건이어서 신중한 검토가 필요하다.

기업휴지 보험은 사고로 임대에 문제가 발생할 경우 손해를 입은 수입과 사고 후에도 계속 발생되는 필요불가결한 운영 비용을 보상하는 조항이다. 건물의 화재로 상가 운영을 못한 경우, 화재가 발생하지 않았을 경우의 임대 수입과 동 기간 동안 수입 없이 지출된 각종 비용 즉, 대출금 지급, 계속 채용하고 있어야 하는 직원에 대한 급여, 사고 복구 후 정상적인 상가운영을 위해 지출된 관련 비용을 보상받게 되는 보험장치이다.

일반적으로 임차인이 가입하는 재물보험은 임차인이 소유한 동산으로 제한되기도 하지만, 임차인의 기업휴지보험까지도 건물 소유주가 요구하는 보험조건이 되기도 한다. 재물의 사고로 임차인이 해당 복구기간 동안 입을 수입에 대한 손해는 자칫 임대료를 지급하지 못하는 사태로 이어질 수 있으며, 사고로 인한 자금에의 압박은 임차인의 사업 연속성의 결여로 이어지며 건물 소유주에게 뜻하지 않은 임대 손실을 입힐 수 있다.

배상책임보험의 경우 건물 소유주의 보험은 임차인이 가입한 배상책임보험에 대한 추가적인 보험으로 이해하는 것이 좋다. 그리고 이러한 이유로 인하여 관련 보험료도 사업을 운영하는 임차인보다 저렴하게 책정되는 것이 일반이다. 따라서 보험 보상한도나 가입 조건 등 소유주는 임차인이 가입하여야 할 책임보험에 대한 명확한 정의를 건물의 임대차계약에 포함시켜야 추후 보험사고에 따른 책임을 명확히 할 수 있으며, 보험 보상에 대한 문제의 소지를 줄일 수 있다. 또한 임대하는 건물의 용도와 임차인의 사업 성격에 따른 보험 요건도 고려되어야 한다. 간혹 임차인의 보험가입 누락이나 담보의 미비로 인해 건물 소유주가 보상해야하는 사례도 발생할 수 있어서 이를 소홀히 여길 경우 예측하지 못한 손해를 입기도 한다.

임차인이 가입한 보험의 내용을 일일이 건물 소유주가 관리하기에는 한계가 있다. 하지만 임차인의 보험에 누수가 발생되면서 관련 손해가 소유주에게 까지 미칠 수 있는 사례가 많아 건물 소유주는 건물의 관리와 더불어 임차인의 보험에도 각별한 주의를 기울이는 것이 건물을 소유한 자로서의 합당한 위험관리라 하겠다.